【编者的话】

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2022年是房地产市场深度调整的一年。在疫情冲击及居民预期收入下降背景下，部分购房需求延迟释放；同时，房企信用危机频频爆发，购房者观望情绪渐浓，销售端表现乏力。不过，从2022年年初开始各地支持房地产的利好政策轮番出台。中央层面则重申“房地产是国民经济支柱产业”地位，并出台多项政策工具支持房地产市场平稳运行。在中央重申房地产支柱产业背景下，2023年楼市发展变局备受关注。澎湃新闻特推出楼市展望系列，研判新一年房地产市场走势。

近期，澎湃新闻专访中国社会科学院生态文明研究所研究员、中国城市经济学会常务理事、房地产专业委员会主任王业强，就2023年房地产市场趋势、房价及入市机会等话题进行深入分析与展望。

王业强认为，中央重申房地产是支柱产业，实质上是对过去过严措施的纠偏。随着过严措施的逐步退出，房地产市场各项指标将会逐渐恢复。

面对下行的楼市，2022年以来，官方多次发声鼓励住房消费，如何平衡 “房住不炒”及“鼓励住房消费”之间的关系也值得关注。

王业强认为，“房住不炒”与“鼓励住房消费”并不矛盾，“房住不炒”是形成稳定楼市调控预期的保证，“鼓励住房消费”是保证房地产健康发展的基石。

王业强提到，2022年房地产调控政策的转向，是着眼于当前宏观经济形势和房地产市场出现深度调整的现实做出的决策，但中央关于房地产市场调控的基调不变，就是“房住不炒”，维持房地产市场的稳定。一旦房价出现大幅上涨的苗头，退出的严厉调控政策将会重新回归市场。因此，宽松政策效应的叠加将会推动房地产市场逐步恢复，走出低谷，而房价稳定则是决定宽松政策是否持续的砝码。房价不会出现2016年的大幅上涨局面。

对于今年的房地产趋势，王业强提到，房地产市场经过3年疫情冲击，目前处于一个市场的谷底。随着经济的逐步恢复，房地产市场也将在2023年得到恢复，3年来积压的刚需和改善需求都将会在2023年出现一个爆发。因此，从短期来看，2023年是入市的一个较好时机。

房地产仍将存在高速增长状态的可能

澎湃新闻：2022年12月底，中央重申房地产是支柱产业，接下来房地产还能回到之前高增长状态吗？

王业强：中央重申房地产是支柱产业，是对房地产业本质的回归。房地产是一个事关国计民生的产业，在任何国家，都应该是支柱产业。我们国家过去几年，房地产市场过热，带来了一系列问题，中央提出“房住不炒”，意图是维护房地产市场的健康平稳发展。然而，一些过严的措施对房地产业的健康发展产生了较大的负面影响。此次重申房地产是支柱产业，实质上是对过去过严措施的纠偏。随着过严措施的逐步退出，房地产市场各项指标将会逐渐恢复。房地产本身经过20多年的市场化改革，已经达到了一个较高的发展水平，过去粗放的发展模式必将发生变化，未来将进入一个高质量发展的时期。随着信息技术的发展，传统产业的转型升级是一个必然的趋势。房地产业发展模式也将随着产业技术升级发生变化。如近期中央政治局会议提到房地产发展新模式，在房地产新模式确立之后，我国房地产仍将存在出现一个高速增长状态的可能。

澎湃新闻：住建部部长倪虹指出今年住建部门工作核心是精准，并提出“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持”。后续，楼市调控政策还有哪些空间，应在哪些方面精准发力？

王业强：目前，鼓励住房消费是楼市调控的政策基调，目前采取的措施仍是对前期过严调控政策的逐步放松和调整，由于不同城市之间市场差异较大，仍有较大的调整空间。如一线及强二线城市调控政策或将局部放松，涉及市场下行压力较大的远郊区域局部放松限购。受限于市场需求及购买力明显透支，弱二线及三四线城市市场下行压力不断加剧，仍需在政策层面适度刺激居民购房需求。具体措施涉及“认房又认贷”有望继续调整，部分压力较大地区全面取消“四限”，加码购房补贴、税费减免，存量房贷利息打折；合理增加住房消费信贷，支持住房改善性消费需求；增加保障性住房供给，发展长租房市场，支持解决新市民、青年人住房问题；结合落实生育政策和人才政策，定向优化二孩、三孩家庭以及各类人才购房资格及住房信贷政策等等。

“房住不炒”与“鼓励住房消费”不矛盾

澎湃新闻：对2023年中国经济与房地产市场趋势有何预判？

王业强：2023年，在疫情影响减弱后，预计我国宏观经济将实现整体好转，制约中国经济的“三重压力”——需求收缩、预期转弱、供给冲击，有望在2023年上半年逐渐缓解，经济将迎来逐步复苏。经受住3年疫情和种种外部不确定性因素的冲击，中国经济有望以其特有的韧性和活力重新回到合理增长的轨道，房地产市场也有望逐步企稳恢复。

澎湃新闻：二十大报告中强调“房住不炒”，但面对下行的楼市，官方多次发声鼓励住房消费，如何看待 “房住不炒”和“鼓励住房消费”之间的关系？

王业强：过去，房地产调控对象着眼于控制房价，结果是房价越调越涨。为了破除我国房价越调越涨的怪圈，2016年，中央提出“房住不炒”的理念。在房价依然高企、投机投资性购房现象依然严重的情形下，政府必须采用可信的行动打击投机和稳定房价，并展现即使拖累经济增速也在所不惜的决心。政府的这种决心和行动能够改变开发商和购房者已形成的楼市紧缩政策不会持久、每到关键时刻政策总会放松的惯性思维，打破我国房价越调越涨的恶性循环，形成稳定的市场预期，使楼市调控政策实现预期的目标。因此，“房住不炒”与“鼓励住房消费”并不矛盾，“房住不炒”是形成稳定楼市调控预期的保证，“鼓励住房消费”是保证房地产健康发展的基石。

房价不会出现2016年大幅上涨局面

澎湃新闻：2022年房地产调控政策出现转向，随着房地产宽松政策密集出台，政策效应叠加后房价还会出现大幅上涨吗？

王业强：2022年房地产调控政策的转向，是着眼于当前宏观经济形势和房地产市场出现深度调整的现实做出的决策，但中央关于房地产市场调控的基调不变，就是“房住不炒”，维持房地产市场的稳定。一旦房价出现大幅上涨的苗头，退出的严厉调控政策将会重新回归市场。因此，宽松政策效应的叠加将会推动房地产市场逐步恢复，走出低谷，而房价稳定则是决定宽松政策是否持续的砝码。但房价不会出现2016年的大幅上涨局面。

澎湃新闻：对购房者有何建议，2023年是购房的好时机吗？

王业强：房地产市场经过3年疫情冲击，目前处于一个市场的谷底。随着经济的逐步恢复，房地产市场也将在2023年得到恢复，3年来积压的刚需和改善需求都将会在2023年出现一个爆发。因此，从短期来看，2023年是入市的一个较好时机。

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